¿Qué es un Credito Hipotecario?
Es un sistema a través del cual las instituciones financieras consiguen recursos para prestar al comprador mediante la emisión y venta en el mercado de letras de crédito, llamadas generalmente letras hipotecarias, que tienen un plazo de hasta 20 años.
Las letras son adquiridas por diversos inversionistas, principalmente institucionales (AFP o compañías de seguros).
Su valor depende de su disponibilidad en el mercado y de la demanda que exista por ellas. Normalmente los inversionistas institucionales aplican una tasa de descuento para los flujos lo que hace que el monto recibido por concepto de crédito sea menor al de la emisión.
Por ley el sistema financiero no puede prestar al comprador un monto superior al 75% del valor del bien (el valor del bien es el monto menor entre su precio de compra y su tasación). El 25% restante es lo que se conoce como pie y debe ser financiado por el comprador.
Como consecuencia de esta medida los bancos ofrecen a sus clientes créditos de consumo –con plazos de hasta 8 años- para que puedan financiar hasta el 90% del precio de la propiedad.
Es importante considerar que mientras no esté pagado el crédito, la vivienda es inscrita a nombre del deudor, pero queda hipotecada a favor del banco. Esto significa que en el caso que el deudor no pague los dividendos, podría ser rematada en juicio ejecutivo "especial hipotecario".
Sin embargo, esta propiedad puede ser vendida por su propietario antes del pago total de la deuda. Las modalidades para ello son la novación de la deuda o bien el prepago de ésta. Cuando la última cuota es cancelada y la deuda es saldada, el banco debe efectuar el alzamiento de la hipoteca. Sólo en este momento el cliente se desprende de su compromiso con el banco.
¿Cuál es el proceso para concretar la otorgación de un crédito?
En primer lugar el cliente presenta sus antecedentes personales, financieros y de la propiedad que desea adquirir. Con ellos el banco efectúa una simulación de crédito en la que determina el monto de los gastos y del dividendo, el plazo del crédito y la capacidad de pago del cliente. Tras esta evaluación, el banco puede aprobar o rechazar la solicitud de crédito.
Luego se hace el estudio de los títulos de la propiedad y se hace la tasación de la misma. El banco designa un perito que define el valor de tasación de la propiedad y se revisan sus títulos. Este proceso, idealmente, debiera ser hecho por un abogado que certifique que la propiedad es legalmente de quien la está vendiendo, de modo que quien la compre pueda tener certeza de que la adquiere realmente y que no se la podrán quitar en el futuro. Asimismo, el estudio de títulos permite a la institución financiera tener la seguridad de que la garantía hipotecaria estará bien constituída.
Después de esto el cliente puede decidir si continúa o no continúa con la operación, mientras que el banco podría comunicar al cliente que se rechaza el crédito por problemas en los títulos de propiedad.
Si se aprueba continuar con la operación, se procede a la escrituración, es decir, se firma solemnemente ante notario la escritura de compraventa donde quedan definidas todas las condiciones del crédito: propiedad, vendedor, comprador e institución financiera que presta el dinero, e hipoteca que garantiza esta deuda.
Una vez firmado el compromiso ante notario, se inscribe la operación ante el Conservador de Bienes Raíces. Este trámite permite que el comprador se haga dueño de la propiedad y que quede un registro público del dominio del inmueble, y que el banco constituya legalmente la hipoteca.
Finalmente, se emiten y liquidan las letras hipotecarias y el monto recaudado en su venta es el crédito hipotecario obtenido por el cliente. Si su valor de venta es menos al 100%, la diferencia es cubierta por el comprador de la propiedad.
¿Cuáles son los requisitos para obtener un crédito?
Tres son los elementos que se consideran al solicitar un crédito hipotecario: estabilidad laboral, capacidad de pago y antecedentes comerciales del cliente.
En general, se exige una antigüedad laboral de un año, en el caso de trabajadores dependientes, y dos años a los trabajadores independientes. El monto del dividendo no puede superar el 25% de los ingresos y el cliente no puede tener protestos ni deudas impagas. Algunos bancos piden que el solicitante sea cuentacorrentista suyo.
Se recomienda que el valor de la vivienda que se busca adquirir no supere el ingreso que el grupo familiar tiene previsto recibir durante un plazo de 30 meses, pues se ha observado que adquirir viviendas por un monto mayor significa, muchas veces, dificultades en el pago del dividendo mensual. También se recomienda no solicitar un crédito hipotecario cuando se tiene comprometido el 50% de los ingresos en otros créditos.
La segunda estapa de la compra de un departamento es adquirirlo, es decir, comprar los biene raices, ¿Que quiere decir esto?
Compra y venta bienes raíces
Al comprar un bien raíz (casa o departamento) debe tener presente que el Dominio de la Propiedad no se adquiere de palabra, sino que debe efectuarse una Inscripción del Bien Raíz a su nombre: sólo en ese momento llegará a ser dueño.
Procedimiento
La propiedad debe encontrarse en condiciones normales para su uso, y para su entrega inmediata una vez que se realice la venta, de tal forma que el propietario debe hacer las mejoras necesarias del inmueble.
La venta puede ser hecha directamente por el propio interesado, o a través de un mandatario con facultades expresas para vender, enajenar el inmueble, para fijar el precio, firmar recibos, finiquitos, para negociar las cláusulas del contrato, y para percibir el precio, como son los corredores de propiedades. Este mandato debe ser hecho por escritura pública otorgado ante Notario Público.
El precio de la propiedad se zanja según tasación previa realizada a través de un perito experto en la materia. Sin embargo el vendedor (propietario), es libre para fijar el precio y la forma de pago puede ser negociada con el futuro comprador.
Documentación requerida
Para realizar una compra venta de un bien raíz, el propietario debe tener todos los títulos de los últimos 10 años e hipotecas y gravámenes de los últimos 30 años, los documentos necesarios para la venta al día y preparados en una carpeta de antecedentes. Estos documentos son:
- Copia de inscripción de dominio del inmueble, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces
- Certificado de dominio vigente del inmueble, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces
- Certificado de hipotecas y gravámenes, y de interdicciones y prohibiciones de enajenar, vigente, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces
- Copia de la escritura pública de compraventa o de otro titulo, como por ejemplo, cesión, adjudicación, etc, que acredite la adquisición del inmueble a favor de su actual propietario
- Certificado de no expropiación otorgado por la Municipalidad que corresponda al domicilio del inmueble, y del Serviu
- El último pago de contribuciones del inmueble
- Certificado de deuda por contribuciones otorgado por Tesorería General de la República
- Plano del inmueble, si lo hubiera
Recomendaciones al momento de comprar una propiedad
Cerciorarse de que quien vende sea el dueño. Al respecto debe efectuar un completo estudio de títulos de la propiedad que desea comprar por medio de un abogado, que además le permitirá saber si hay alguna prohibición para vender dicha propiedad. Para realizar este estudio debe solicitar previamente la entrega de los títulos. Basta una copia simple de ellos o los datos de foja, número, año y conservador en que está inscrita la propiedad.
Una vez verificado el estudio anterior, se procede a redactar la escritura de compraventa del bien raíz, la cual será autorizada por el notario quien exigirá la presentación del último recibo de pago de contribuciones, o el certificado de exención correspondiente que da el Servicio de Impuestos Internos.
Si el vendedor está casado en régimen de Sociedad Conyugal, requiere la autorización de su cónyuge. Sin dicha autorización la venta es nula, no tiene validez, y puede ser dejada sin efecto.
Si quien vende es una sucesión (conjunto de herederos), es necesario que todos estén de acuerdo en la venta, pues todos deben firmar la escritura. No basta un simple contrato entre particulares, debe reducirse ese contrato a Escritura Pública ante un notario, la que posteriormente se inscribirá en el Conservador de Bienes Raíces del lugar en que se ubique el bien raíz. La Inscripción en el Conservador es fundamental, sin ella el comprador no adquiere el dominio, a pesar de estar ocupando la propiedad y haber pagado el precio. (No entregue dinero a cuenta, sin el correspondiente recibo, aunque la persona sea de su confianza).
No hay comentarios:
Publicar un comentario